• 蛋殼公寓“至暗時刻”

    發布時間: 2020-03-01 15:44:46 來源: 中國經營網 欄目: 科技新聞 點擊: 182

    今年初剛在美國納斯達克上市的蛋殼公寓近日遭遇“多事之秋”,“兩頭吃”“租金貸”風波持續發酵。

    本報記者 鐘廣蓮 趙毅 深圳報道

    今年初剛在美國納斯達克上市的蛋殼公寓近日遭遇“多事之秋”,“兩頭吃”“租金貸”風波持續發酵。迫于輿論壓力,2月20日下午,蛋殼公寓針對房東提出三種方案,一是合同期滿時返還一個月房租,二是分期返還一個月房租,三是支持蛋殼公寓半個月免租期。

    然而,對于以上做法房東并不買賬。有房東對《中國經營報》記者表示,以上三條款項為強制執行款項,只能選擇其中之一。不少房東依舊要求蛋殼公寓按照原合同規定執行。值得一提的是,2月21日本報刊發《蛋殼公寓“兩頭吃”風波未平 又因租金貸陷監管泥沼》后已有房東陸續收到蛋殼公寓支付的租金。

    近年來,像蛋殼公寓這類長租公寓迅速擴張,逐漸成為幾大城市租賃市場的主流,然而,隨著擴張的步伐不斷加快,長租公寓也因資金問題和政府監管頻頻“暴雷”。長租公寓高企的成本和收窄的盈利空間還未達成一致,這二者之間的拉鋸或是壓倒長租公寓的最后一根稻草。

    高于市場的租金“誘惑”

    “我對比了幾家長租公寓品牌,蛋殼公寓給的租金最高,所以當初選擇了這家。”作為房東的李女士說道。在接受本報記者采訪時,多位業主表示,對比了多家品牌公寓和中介門店,發現蛋殼公寓出的租金比較具有競爭力。

    深圳市福田區的吳女士告訴記者,當時她在網上找租戶時看到蛋殼公寓也在尋找房源,對比了幾家長租公寓品牌后,蛋殼公寓出的房租最高。最終,吳女士以1.27萬元/月的價格將其名下的三居室出租給蛋殼公寓。為了增加盈利,蛋殼公寓將吳女士的三房增加了隔斷。

    記者查詢發現,吳女士房屋所在的小區目前正在出租的房源中,一間主臥的價格為3550元/月,而次臥的價格在2300~2500元/月之間。若將吳女士的房屋隔成四房,在滿租的情況下,蛋殼公寓每個月能收取的租金不超過1.3萬元。目前,該小區房源還有首月五折的活動。

    北京業主馬先生表示,其將一套兩居室的房屋掛到58同城(55.17, 0.16, 0.29%)上招租,隨后蛋殼公寓工作人員聯系他租房。“我的心理價格是每個月6000元,蛋殼公寓報價為6300元/月,另外每年增加200元。”

    馬先生告訴記者,蛋殼公寓將他的兩房隔成三房,加上每月250元的服務費,每個月從租戶手里共收取9000元。

    記者了解到,蛋殼公寓的房源多是從業主手中租來,與市場價格并無差異,一些優質房源甚至會高于市場價。

    小趙此前是蛋殼公寓的收房管家。小趙告訴記者,蛋殼公寓的收房模式主要是通過網絡、中介機構等平臺收取業主手中的房源。“一方面,我們自己從58同城上找業主掛出來的房源,另一方面,找中介機構幫忙找房,成交后按照市場價格給予中介費用。”按照慣例,中介費用一般為一個月租金,由業主和蛋殼公寓雙方各承擔一半。

    收集房源有一定的難度,小趙曾經兩三個月才簽下兩套房源。“因為公司要求只能收取商品房小區業主手中的房源,不收城中村集資房、廠房等資源。”蛋殼公寓的這個規定,也大幅提高了蛋殼公寓的租金成本。

    蛋殼公寓招股書顯示,截至2019年9月,蛋殼公寓在全國擁有超過40.67萬間公寓,主要分布在北京、上海和深圳各地,每月每間公寓的平均出租價格為2155元,租賃成本為1564元,即拿房成本占了租金收入的72.57%。

    2017年、2018年以及2019年前9個月,蛋殼公寓的營業成本分別為8.75億元、38.96億元、73.12億元,其中租金成本分別為5.11億元、21.7億元、44.5億元,租金分別占營業成本的58.4%、55.69%和60.85%。

    成本與盈利拉鋸

    長租公寓作為近幾年新興的業態,前期快速擴張占領市場是業內普遍的做法。而最近處在風口浪尖的蛋殼公寓,其核心矛盾是其成本和盈利之間的拉鋸。

    蛋殼公寓的招股書指出,目前蛋殼公寓的收入主要來源于租金和服務費收入,收入的增加則受限于規模的增長。一方面,市場擴張需求讓其以高額的成本去獲取房源;另一方面,為了搶占市場,不少房源以較低的價格出租,常見的有“首月五折”“首月零元”等活動。

    規模擴張讓蛋殼公寓短期內的營業收入增長。然而,由于自身缺乏造血能力,伴隨而來的是不斷增加的虧損。

    招股書顯示,2017年、2018年以及2019年前9個月的營收分別為6.56億元、26.75億元以及50億元。而凈虧損則分別達到2.71億元、13.69億元、25.16億元。同期,公司經營產生的現金流分別為-1.14億元、-11.64億元、-16.29億元,這意味著這段時間的經營支出大于現金流入。

    持續虧損加上現金流的緊張使得蛋殼公寓抗風險能力較差,從此次受疫情的影響就能體現。

    小趙告訴記者,每年春節過后是租房、換房的高峰期,而蛋殼公寓會在年前收集一批房源,大約有100~300套不等,俗稱“囤房”,以供年后出租。“今年因為疫情的關系,年前囤的那批房源無法出租,而這部分成本是由公司承擔的。”

    當記者詢問目前的出租率,蛋殼公寓方面表示不方便告知。

    記者梳理發現,蛋殼公寓的現金流主要來源于融資和借款。招股書顯示,2017年、2018年以及2019年9月份,蛋殼公寓期末現金余額分別為2.14億元、24.65億元、22.97億元。同期,蛋殼公寓由籌資提供的現金凈額分別為8.2億元、46.92億元、30.81億元。

    同時,蛋殼公寓的資金緊張,從房東的經歷可窺一二。有房東告訴記者,蛋殼公寓多次跟她溝通,希望可以分期支付房租。在發布《房東支持計劃》后,蛋殼公寓仍不斷打電話、發消息跟他商量免租的事情。蛋殼公寓的相關負責人甚至向房東們公開透露,公司目前面臨很大的經營困難。

    屢遭監管部門點名

    長租公寓作為一個新興的業態,政府在這方面尚未有完善的政策法規去約束。蛋殼公寓招股書也多次提到,法律法規以及政策變動會讓企業承受經營的風險。

    此前,為了增加盈利空間,蛋殼公寓多采取“N+1”模式與業主簽訂租房合同,即在原基礎上增加一個隔斷房。

    以上述馬先生的兩居室為例,蛋殼公寓在其兩居室的基礎上增加了一個隔斷房。加上服務費,蛋殼公寓每月可收取的租金相應增加。

    北京業主楊先生告訴記者,其租給蛋殼公寓的原本是一套三居室的房源,但是租賃合同上卻寫了四居室,因為要增加一個隔斷房。

    早在2019年7月,北京市住建委、北京市市監局就已發文明確規定,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。將禁止隔斷房上升到法律層面。

    由于政策對隔斷房的限制,蛋殼公寓在北京地區的盈利空間在不斷壓縮。為了降低成本、減少損失,蛋殼公寓要求被拆除隔斷房的房東減免其租金。

    北京業主劉先生告訴記者,蛋殼公寓將他原本三居室的房屋隔成了四房,隔斷拆除后蛋殼公寓打電話要求其減免20%的租金。“蛋殼公寓另外三間房出租的租金加起來剛好是我租給他的成本,如果他不做隔斷,是無利可圖的。”

    業主馬女士表示,當時蛋殼公寓打電話要求其減免房租,她同意了。

    除了隔斷以外,長租公寓另一通用的工具“租金貸”在這個行業已成為“不能說的秘密”。招股書顯示,2019年前9個月,蛋殼公寓通過“租金貸”模式獲取的租金預付款,占蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年,這一比例也分別高達90%和88%。而根據相關監管規定,企業租金收入中,“租金貸”金額占比不得超過30%。

    2020年2月18日,蛋殼公寓就因“租金貸”現象被深圳市政法委點名。前不久,蛋殼公寓相關負責人又被深圳市住建局約談,要求其積極與業主溝通,妥善處理,制定解決方案。

    有資深業內人士告訴記者,目前長租公寓存在市場混亂的問題,行業沒有完善的法規政策體系,包括行業規范、稅收、監管等方面。政府應制定行業準入門檻,制定相關的稅收和監管政策等細則,使整個行業規范化。

    本報記者就疫情期間蛋殼公寓的損失以及如何妥善處理等問題發函采訪了蛋殼公寓,對方回復稱目前的經營數據不便透露。蛋殼公寓相關負責人告訴記者,已經在和房東協商解決。

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